Bürgermeister Frank Ulrichs Rede zum Thema Immobilienboom vom 14.11.2013

Veröffentlicht von Christian Schwerdt (schwerdt) am 11 Sep 2017
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Bürgermeister Frank Ulrichs, Norderney

Immobilienboom – Die Folgen für den Tourismus und die kommunale Infrastruktur
am 14.11.2013 in Neuharlingersiel
 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
es ist festzustellen, dass der Immobilienverkehr auf der Insel zugenommen hat. Die Anzahl
der verkauften Grundstücke und Wohnungen hat sich in den vergangenen Jahren nochmals
gesteigert. Regelmäßig sind es hierbei Insulaner, die Ihr Wohneigentum oder Ihr Baugrundstück
an Projektenwickler verkaufen. Gängige Situationen sind der Verkauf zum Ende des
Erwerbslebens als Altersvorsorge (oftmals verbunden mit dem Wegzug von der Insel) oder
der Verkauf durch eine Gruppe von Erben im Todesfall.
In der Folge hat auch die Anzahl der Baugenehmigungsverfahren und damit auch der Neubauten
zugenommen. Die Folge ist der stetige Verlust der gewachsenen Bausubstanz der
Insel.
 
Weiter ist festzustellen, dass der Preis von Immobilien und Grundstücken derart angestiegen
ist, dass es ohne die Möglichkeit der Ferienvermietung – rein zu Wohnzwecken – auch dem
Insulaner mit geregeltem, mittleren Einkommen kaum möglich ist, am Markt zu partizipieren.
Es mag zwar keine Wohnungsnot im eigentlichen Sinne herrschen, der Wunsch, Wohneigentum
zu begründen, kann hier hingegen nicht erfüllt werden. Für viele ist dies jedoch Teil
ihres Lebensplanes. Als Teil der Altersvorsorge fällt diese Art der Geldanlage ebenfalls weg.
Zusammen mit dem Gefühl, perspektivlos von dieser Entwicklung überrollt zu werden, wird
der Wegzug – insbesondere von mitten im Berufsleben stehenden - Insulanern befördert.
 
An anderen Orten wie Sylt hat die stetig fortschreitende Entwicklung zu einem Mangel an
ortsansässiger Bevölkerung geführt. Die Inselgemeinde Sylt hat eine aufwändige Untersuchung
durchgeführt, um zu ermitteln, wie viele Insulaner es braucht, um das touristische
Wirtschaftssystem (Service- und Dienstleistungspersonal) und um ein funktionierendes Gemeinwesen
(Vereine, freiwillige Feuerwehr, soziale Organisationen etc.) aufrecht zu erhalten.
Während die Gemeinde Sylt auf Fördergelder zur Deckung des für die einzelnen Ortschaften
ermittelten Wohnraumbedarfes hoffen darf, ist die Wohnungsgesellschaft der Stadt Norderney
auf sich selbst gestellt. In den letzten Jahren sind die Baukosten auf Norderney derart
gestiegen, dass eine Kostenmiete für einen Neubau auf städtischem Grund nicht unter
12 €/m² machbar ist. Der Erwerb von Grundstücken zur Schaffung von Mietwohnraum ist
undenkbar.
 
Parallel wurde versucht, mit dem Land Niedersachsen Einheimischenmodelle zur Schaffung
von Wohneigentum zu entwickeln. Selbst diese Projekte führen regelmäßig zu Kaufpreisen,
die für mittlere Einkommen unerschwinglich sind und somit ihr Ziel verfehlen. Wenn allein die
Gestehungskosten bei 2.500 bis 3.000 €/m² liegen, beträgt der Kaufpreis eines kleinen
Wohngebäudes über 300.000 €. Hinzu kommen noch die Kosten für Erschließung und
Grundstück. Während in der Vergangenheit das Land Niedersachsen den Baugrund oftmals
nur zur Bodenrichtwertpreisen zur Verfügung stellen wollte, sind derzeit Lösungen auf Erbpachtbasis
zu reduzierten Preisen im Gespräch. Die laufende Belastung über die Erbpacht
scheint jedoch hinsichtlich der Finanzierung und den hohen laufenden Kosten wenig attraktiv.
 
Bauleitplanung / Bauordnung
Die Stadt Norderney versucht, über die Bauleitplanung der Entwicklung Herr zu werden und
Einfluss auf den Immobilienmarkt und die Nutzung der Grundstücke zu nehmen. Über die
Aktualisierung der bestehenden B-Pläne für die Randbereich der Stadt und die Neuentwicklung
von B-Plänen für die Innenstadt soll zum einen die kontinuierliche Steigerung der
Grundstücksausnutzungen gestoppt werden. Zum anderen soll das Verhältnis zwischen der
Wohn- und der Beherbergungsnutzung gesteuert und nach Möglichkeit zugunsten der
Wohnnutzung entwickelt werden.
 
Während der bauleitplanerische Wohnbegriff keine Unterscheidung zwischen dem sogenannten
Zweit- und dem Dauerwohnen zulässt, kann jedoch sehr wohl zwischen einer Wohnung
und einer Ferienwohnung unterschieden werden. (Da die Ferienwohnung ja de Facto
nichts mit Wohnen zu tun hat, wird hier aus Gründen der sprachlichen Genauigkeit seit einigen
Jahren der Begriff Ferienappartement verwandt.) Wenn man diese Unterscheidung vollzieht,
kommt man sehr schnell zu der Erkenntnis, dass in den touristischen Orten in der Regel
nicht die Ausweisung von Wohngebieten, sondern von sonstigen Sondergebieten gem.
§ 11 BauGB sachgerecht ist, da in der Regel das Wohnen nicht überwiegt. Das Sondergebiet
ergibt sich auch weiterhin zwangsläufig, wenn die Kommune parallel eine Satzung nach
§ 22 BauGB (Satzung zur Sicherung von Fremdenverkehrsgebieten) und nach § 172 BauGB
(Milieuschutzsatzung) anwenden will. Das Sondergebiet erlaubt nunmehr - anders als das
Wohngebiet (WA, WR) - auch eine Mindestwohnungszahl zu formulieren und die Anzahl von
Ferienappartements zu begrenzen.
 
Während in den Randbereichen mit den eher kleineren Baumöglichkeiten die Anzahl der
zulässigen Einheiten absolut festgesetzt werden kann, scheint für die Innenstadtbereiche mit
stark unterschiedlichen Baumöglichkeiten die Festsetzung eines Verhältnisses sinnvoll.
Wie oben dargestellt, unterscheidet der Wohnbegriff nach allgemeiner Rechtsauffassung
nicht die Ausprägung des Wohnens. Eine Rechtsgrundlage, hier der fortschreitenden Entwicklung
von Zweitwohnungen vorzubeugen, bieten die Erhaltungssatzungen mit dem gemeindlichen
Genehmigungsvorbehalt in Bezug auf die Erhaltung der Wohnbevölkerung. Die
Stadt Norderney fasst derzeit alle Erhaltungssatzungen neu. In aufwändiger Arbeit wurde die
vorhandene Wohnstruktur für jedes Gebiet ermittelt, um daraus eine Forderung zur Schaffung
von Dauerwohnungen abzuleiten. Sowohl für den Antragssteller als auch für die Entscheidungsgremien
wird transparent gemacht, nach welchen Kriterien der Genehmigungsvorbehalt
ausgeübt wird. Es wird sowohl eine prozentuale Forderung (gemäß der Struktur
des Geltungsbereiches) als auch eine absolute (mindestens so viele wie ehemals…) aufgemacht.
 
Es ist erkennbar, dass beides – B-Plan und Erhaltungssatzung - nur gemeinsam funktionieren.
Andernfalls bietet sich dem Projektträger oder dem Käufer entweder die Möglichkeit,
ungebremst Ferienappartements zu schaffen.
 
Weiterhin wendet die Stadt Norderney nach wie vor die Satzung zur Sicherung von Fremdenverkehrsgebieten
(§ 22 BauGB) an. Die abschreckende Wirkung dieser Satzungen wird
regelmäßig in Frage gestellt, da sich im Grunde alle Käufer mit der Bruchteileigentumsregelung
abgefunden haben. Dennoch wird die Satzung regelmäßig angegriffen, so dass der
Eindruck entsteht, dass bei einigen Käufern nach wie vor der Wunsch zur Bildung von wirklichem
Eigentum besteht.
 
In der Verwaltungspraxis stellt sich die oben geschilderte – eigentlich ganz simple - rechtliche
Situation schwieriger dar: Da die o.g. Regelungen relativ neu eingeführt sind, findet gerade
ein Lernprozess bei Investoren, Maklern, Insulanern (als potentiellen Verkäufern) und
auch in der Verwaltung statt. Die Investoren haben sehr schnell erkannt, welche Angaben sie
im Antragsverfahren machen müssen, um die Zustimmung der städtischen Gremien zu erlangen.
Die Bereitschaft bei Käufern, die Nutzungsbindungen auch umzusetzen, ist jedoch
gering. Unterstützt wird dies durch die Hinweise der Makler, die die Erfahrung machen konnten,
dass der Vollzug sehr aufwändig und langwierig ist.
Tatsächlich überprüft die Verwaltung (der Stadt) jährlich, inwieweit eine etwaige Dauerwohnnutzung
vorhanden ist und wird selbst tätig oder gibt den Hinweis an die zuständige Bauordnungsbehörde
weiter.
 
Während festzustellen ist, dass die Regelungen zur Nutzung im Bauantragsverfahren genau
berücksichtigt werden, werden die Wohneinheiten später in der Regel ohne eine Nutzungsbindung
verkauft. Da die Nutzungsart (Ferienappartement / Wohnung) oder die Ausprägung
der Wohnnutzung für die nachfolgenden Eigentümer nicht erkennbar ist und auch kein Bewusstsein
besteht, dass hier evtl. gegen eine bestehende Baugenehmigung verstoßen wird,
ist der praktische Erfolg der Bauleitplanung eher gering.
 
Die zunächst denkbaren Instrumente zur langfristigen Absicherung der Nutzung, städtebaulicher
Vertrag oder Baulast, scheiden in der Regel aus, da keine Rechtsgrundlage besteht, die
über die Baugenehmigung öffentlich-rechtlich abgesicherte Nutzung nochmals öffentlich zu
sichern. Um die Nutzungsbindung der Wohnungen dennoch stärker mit dem Grundstück,
also dem Eigentum, zu verhaften, fordert die Stadt die Absicherung über eine Grunddienstbarkeit.
Es wird zu beobachten sein, wie die Erfolgsquote sich entwickelt, wenn diese Absicherung
regelmäßig erfolgt und auch die ersten bauordnungsrechtlichen Verfahren diesbezüglich
durchgeführt wurden.
 
Die Stadt Norderney hat für den Zeitraum der vergangenen drei Jahre eine Untersuchung
durchgeführt, wie viel Wohneigentum auf dem freien Markt ohne Bauordnungsverfahren von
Insulanern an Festländische verkauft worden sind. Die Zahl dieser Wohnungen, auf deren
Nutzung die Stadt keinen Einfluss nimmt, übersteigt die Anzahl der in Bauordnungsverfahren
geforderten Dauerwohnungen um ein vielfaches! Ziel der Stadt muss es daher sein, auch in
diesen Immobilienverkehr steuernd einzugreifen. Die Stadt München praktiziert seit langem
die Androhung der Ausübung des Vorkaufsrechtes auf der Grundlage der Erhaltungssatzung.
Über die Forderung von so genannten Abwendungserklärungen soll die vorhandene
Wohnnutzung gesichert werden. Eine solche Vorgehensweise wäre auch für die Inselgemeinden
denkbar. Einzelne in jüngster Vergangenheit praktizierte Verfahren zeigen aber
auch deutlich den erheblichen Verwaltungsaufwand und den Widerstand der Investoren auf.
 
In der derzeitigen Phase wird den bauleitplanerischen Entwicklungen der Stadt oftmals mit
dem Vorwurf der Enteignung oder der Entwertung von Grundstücken begegnet. Vielfach
werden die Regelungen der Erhaltungssatzungen als stärkere Beschneidung empfunden als
die der Bebauungspläne, die ja im Grunde den Rahmen viel enger vorgeben. Viele Investoren,
die aktuell während der Aufstellung der ersten B-Pläne und Satzungen gekauft haben,
stellen fest, dass sich die erwarteten Gewinne unter diesen Voraussetzungen nicht erzielen
lassen. Ebenso befürchten einige Insulaner die Entwertung Ihres Eigentums.
 
Wir gehen davon aus, dass der Markt in wenigen Jahren auf die neueren Randbedingungen
reagiert haben wird. Eine Rückentwicklung der Preise - und somit eine Entwertung - wird
wohl kaum stattfinden. Es wird vielmehr davon ausgegangen, dass der extreme Anstieg der
vergangenen Jahre gebremst wird. Es steht weiter zu erwarten, dass zukünftig zweierlei
Preise für gebundene bzw. frei nutzbare Immobilien oder Wohneinheiten aufgerufen werden.
Ein Projektentwickler wird die gebundenen „Wohnungen für Norderneyer“ über die freien
Zweitwohnungen oder Ferienappartements subventionieren und dies von vorneherein in die
Gestaltung seiner Verkaufspreise einkalkulieren müssen.
 
Lösungsansätze
Wie dargestellt, erfordert die Kontrolle der Nutzung, die Prüfung des Milieus und evtl. die
Ahndung von Verstößen etc. einen extrem hohen Personaleinsatz von Seiten der Gemeinde
und der Bauordnungsbehörde. Mit dem Personalrahmen, den die Kommunalverfassung vorgibt,
ist dies für kleine Gemeinden nicht dauerhaft zu leisten. Aus unserer Sicht muss die
Landesregierung auf die besonderen Anforderungen und Aufgaben der touristischen Gemeinden
reagieren und darf die personelle Besetzung und finanzielle Ausstattung nicht ausschließlich
von der Einwohnerzahl bzw. Steuerkraft der Gemeinde abhängig machen.
 
Wie oben beschrieben, ist die Schaffung von finanzierbarem Wohnraum (Miete, Eigentum)
auf der Insel nicht ohne Hilfe leistbar. Bund und Land müssten über wirkliche Wohnungsbauförderung
und die günstige Bereitstellung von Bauland die Aufrechterhaltung des sozialen
Lebens in den touristischen Gemeinden unterstützen.
 
Während früher über die Zweckentfremdungsverordnung noch die Möglichkeit bestand, direkt
gegen die Umwandlung von Wohnraum vorzugehen, ist die Gemeinde heute gezwungen,
den mühsamen Umweg über die Bauleitplanung zu gehen. Wünschenswert wäre eine
Gesetzesinitiative die der Kommune im Kampf gegen die Verdrängung von Wohnraum hilft.
Sei es über die Schaffung weiterer planungsrechtlicher Möglichkeiten oder eben die Wiedereinführung
einer Zweckentfremdungsverordnung.

Zuletzt geändert am: 11 Sep 2017 um 11:57

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